本項(xiàng)目已完成前期規(guī)劃，現(xiàn)土建工程正在緊鑼密鼓的進(jìn)行著，項(xiàng)目已開始步入市場(chǎng)公開和籌備發(fā)售的緊張時(shí)期。在對(duì)項(xiàng)目及武昌樓市為期一周的市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，本報(bào)告將對(duì)武漢市經(jīng)濟(jì)環(huán)境、樓市特征、項(xiàng)目客群、項(xiàng)目周邊樓盤作簡(jiǎn)單描述，進(jìn)而根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行SWOT分析，并對(duì)項(xiàng)目提出相關(guān)建議；在銷售推廣定位及實(shí)施步驟作要點(diǎn)分析，并確定主打賣點(diǎn)；在廣告宣傳方面制定推廣策略也作了簡(jiǎn)單分析，并就媒體推廣提出了相關(guān)建議。

 

 

1、武漢樓市步入調(diào)整期

    隨著近年來武漢經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為城市房地產(chǎn)業(yè)的繁榮奠定了雄厚的基礎(chǔ)，加上福利分房制度的取消、國家房改政策進(jìn)一步深化、銀行的利率下調(diào)，人們的置業(yè)觀念發(fā)生了顯著的變化，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)煥發(fā)著誘人的前景！

    根據(jù)市開發(fā)辦上半年商品房銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢市商品房銷售市場(chǎng)一季度受房?jī)r(jià)飆升和惡性炒作的影響，武漢市在售樓盤幾乎全部熱銷，二季度由于國家宏觀調(diào)控的紛紛出臺(tái)，加之武漢市關(guān)于抑制惡性炒房、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的文件出臺(tái)，給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)注射了一劑鎮(zhèn)靜劑。據(jù)最新武房指數(shù)調(diào)查，今年第二季度住宅均價(jià)每平方米2633.28元，比上季度上漲144.85元，漲幅為5.8％，但銷量明顯下降，多個(gè)樓盤已出現(xiàn)有價(jià)無市現(xiàn)象，原來一天可以賣幾套房，現(xiàn)在幾天才賣一套房，而二手房狀況也同樣如此，二手房綜合物業(yè)均價(jià)為1637.99元／平方米，較上季度下跌93.03元，跌幅為5.37％，而在不久前的一次拍賣會(huì)上，14套房只賣出了4套，創(chuàng)下成交率新低。可見，江城樓市在經(jīng)歷了大漲之后，眼下進(jìn)入了相持期，即漲勢(shì)不明，跌勢(shì)未顯，前途微妙。

    但武漢市開發(fā)辦在日前公布的“2004年上半年武漢房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析”中指出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在本輪宏觀調(diào)控中保持了健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控制已經(jīng)對(duì)武漢房地產(chǎn)產(chǎn)生了明顯的積極影響，武漢樓市正步入調(diào)整期，在未來的時(shí)間里，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)步健康的發(fā)展。

2、房?jī)r(jià)將仍有上升空間

    雖然二季度商品房?jī)r(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)，但是根據(jù)我們實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些市場(chǎng)定位明確、產(chǎn)品個(gè)性差異明顯的項(xiàng)目依然保持旺銷的勢(shì)頭�？梢�，市場(chǎng)定位是樓盤進(jìn)入市場(chǎng)的一個(gè)利器，準(zhǔn)確的定位能直接有效的鎖定高質(zhì)量的目標(biāo)客戶群，追求產(chǎn)品的差異化將是今后市場(chǎng)的主旋律。為達(dá)到這一目的，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越關(guān)心房屋建筑性能的提升，配套設(shè)施的完善，環(huán)境綠化的建設(shè)，這樣，相應(yīng)的增加了成本，而且隨著國家土地政策的調(diào)整，土地成本也在加大，因此房?jī)r(jià)還會(huì)有一定的提升。

3、新盤面臨大的考驗(yàn)

    隨著國家的調(diào)控政策的進(jìn)一步發(fā)揮作用，武漢市政府對(duì)樓市的進(jìn)一步規(guī)范，武漢房地產(chǎn)將向更高層次目標(biāo)健康可持續(xù)的發(fā)展。在逐漸成熟的市場(chǎng)條件下，下半年對(duì)于新盤將是一個(gè)考驗(yàn)期，今后開發(fā)商的實(shí)力將更為關(guān)鍵，資金鏈也成為最重要的環(huán)節(jié)。一些開發(fā)商相互融資、轉(zhuǎn)讓、抵押，致使部分新項(xiàng)目亮相時(shí)間推遲。由于銀行貸款政策的嚴(yán)格和緊縮，使得沒有實(shí)力的開發(fā)商可能遭到淘汰，項(xiàng)目也不會(huì)象年初那么多。

    通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一部分項(xiàng)目是因?yàn)橥恋�、金融等政策的變�?dòng)延遲了推出的時(shí)間，房?jī)r(jià)的上漲也促使購買者對(duì)期房持觀望態(tài)度，因此，一些新房將面臨生存考驗(yàn)。

    從近期武漢樓市的總體表現(xiàn)來看，老百姓、購房人對(duì)房?jī)r(jià)很敏感，“晚買不如早買”追漲心理導(dǎo)致樓市提前放量，于是出現(xiàn)了上半年樓市的火爆，但隨著政府對(duì)房地產(chǎn)加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，又出現(xiàn)大量持幣觀望的現(xiàn)象，消費(fèi)者此刻表現(xiàn)出了極大的謹(jǐn)慎性，可見，武漢消費(fèi)群體還不夠成熟。

    為了對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)比較全面的了解，同時(shí)為給項(xiàng)目一個(gè)合適的市場(chǎng)定位，我們以洪山廣場(chǎng)為中心，調(diào)查了其2公里輻射范圍內(nèi)的在售或即將面市的高層樓盤，我們發(fā)現(xiàn)周邊高層樓盤價(jià)格在3200元/平方米——3600元/平方米之間，超過3800元/平方米的樓盤，如果沒有實(shí)在的品質(zhì)保證，很難在銷售上有理想的成績(jī)，而且調(diào)查項(xiàng)目大都處于尾盤階段或已經(jīng)清盤，區(qū)域內(nèi)也少有新盤推出，這為金都華府的銷售也提供了良好的市場(chǎng)機(jī)遇。同時(shí)，區(qū)域市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：

①高層項(xiàng)目的開發(fā)占據(jù)主導(dǎo)

    受土地資源的限制，在區(qū)域周邊的建筑形態(tài)都是高層物業(yè)，如所調(diào)查的南方帝園、弘業(yè)俊園、楚天都市花園等都是高層項(xiàng)目。

②市場(chǎng)呈現(xiàn)階梯特征，價(jià)格差異較大

    在樓盤范圍2公里的區(qū)域范圍內(nèi)，大小樓盤集聚了近20余個(gè)，這些樓盤存在一定的產(chǎn)品差異，同時(shí)在價(jià)格上也表現(xiàn)出較大的差別。如南方帝園價(jià)格就比弘業(yè)俊園高出700元/平方米，銀海華庭的價(jià)位也明顯高于周邊樓盤。

③廣告訴求缺乏特色

    在廣告訴求上缺乏鮮明的特色，除了區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)外，不能有效變化新的招式來打動(dòng)消費(fèi)者。

 

 

 

1、坐落

    本案位于武昌新民主路何家垅，離洪山廣場(chǎng)一站之遙，中南CBD環(huán)伺左右，武昌火車站近在咫尺，宏基、傅家坡長(zhǎng)途客運(yùn)站瞬間可達(dá)，地理位置不可復(fù)制，人文底蘊(yùn)厚重，商業(yè)氣氛濃郁，升值前景廣闊。

    在項(xiàng)目所在的中南商圈內(nèi)，中南路集商務(wù)街、商業(yè)街、金融街、電訊街、科教街于一體，光谷電子一條街、洪山廣場(chǎng)休閑一條街交叉相錯(cuò)，11家巨型商場(chǎng)扎堆在5公里半徑內(nèi)，年資金流高達(dá)2000億，以洪山廣場(chǎng)為中心，不到一公里的路段內(nèi)就有22家金融機(jī)構(gòu)，這里被譽(yù)為“東方華爾街”；在市政府規(guī)劃藍(lán)圖中，武昌中南商圈將建設(shè)成針對(duì)注重自身形象的、有檔次企業(yè)辦公及投資置地的CBD。

2、項(xiàng)目數(shù)據(jù)

（略）

3、項(xiàng)目周邊配套

①   醫(yī)院：廣州軍區(qū)總醫(yī)院、湖北省人民醫(yī)院、武警總醫(yī)院

②   教育：各大中院校

③   金融：金融機(jī)構(gòu)、各類銀行、證券機(jī)構(gòu)都近在咫尺

④   商業(yè)：中商廣場(chǎng)、武商亞貿(mào)廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)

⑤   書店：新華書店、外文書店

⑥   廣場(chǎng)：洪山廣場(chǎng)

⑦   酒店娛樂：各種檔次酒店一應(yīng)俱全

1、項(xiàng)目定位

    項(xiàng)目所處的地理位置和周邊環(huán)境絕對(duì)影響整體定位，我們從影響消費(fèi)者購房五個(gè)主要因素（位置、價(jià)格、物業(yè)管理、合理的房型面積和總價(jià)、新穎的建材設(shè)備）入手，來確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。

項(xiàng)目所在的地理位置及項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境、整體交通、商業(yè)規(guī)劃情況決定了項(xiàng)目將含有商務(wù)功能，同時(shí)也是項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)；

    周邊樓盤的價(jià)格可以作為本項(xiàng)目的可靠參考，在新的市場(chǎng)條件下，本案的價(jià)格不能定位于太高；

物業(yè)管理越來越成為消費(fèi)者所關(guān)注，貼心的物業(yè)管理可以提高樓盤品質(zhì)，增加樓盤的附加值；

合理的房型面積和總價(jià)是能否打動(dòng)消費(fèi)者的至關(guān)重要因素；

新穎的建材設(shè)備是樓盤可以依附的重要賣點(diǎn)；

為此，對(duì)本項(xiàng)目的定位應(yīng)該是：中南CBD極品商住樓

2、目標(biāo)客戶定位

    根據(jù)“中南CBD極品商住樓”的產(chǎn)品定位，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群幅度會(huì)比較寬，除了CBD范圍內(nèi)的部分白領(lǐng)、金領(lǐng)階層、學(xué)校和科研機(jī)構(gòu)的骨干、周邊政府機(jī)關(guān)的部分人員外，小東門建材市場(chǎng)上的個(gè)體商人會(huì)占到很大的比例；同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目不是高檔寫字樓定位，一些中小公司也將買進(jìn)作為進(jìn)軍CBD的門檻；還有一種力量就是活躍在武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者，雖然暫時(shí)的樓市不明晰可能會(huì)讓他們持幣觀望，可一旦情況明朗，他們的購買力就會(huì)顯現(xiàn)出來。

1、優(yōu)勢(shì)

A、地理位置優(yōu)越，生活配套完善，交通便利，20多路公汽可達(dá)武漢三鎮(zhèn)；

B、項(xiàng)目周遍商業(yè)環(huán)境濃郁，適合商務(wù)辦公；

C、戶型面積適中，結(jié)構(gòu)合理，動(dòng)靜分區(qū)，空間靈動(dòng)，私密性強(qiáng)；

D、項(xiàng)目具備一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)；

2、劣勢(shì)

A、項(xiàng)目自身缺乏景觀支持，不能進(jìn)行有效綠化；

B、位于武昌最大的建材市場(chǎng)，人流量復(fù)雜，噪音較大；

3、威脅

A、市場(chǎng)的成熟、輿論的導(dǎo)向、消費(fèi)者的理性加大了項(xiàng)目的運(yùn)作難度；

B、銀行政策的調(diào)整可能帶來的資金壓力；

4、機(jī)遇

A、周邊樓盤處于尾盤或清盤，區(qū)域少有供應(yīng)，為本案提供了機(jī)遇；

B、土地政策和金融政策的調(diào)整，使一些新的項(xiàng)目不能在短期內(nèi)運(yùn)作，為項(xiàng)目的銷售提供契機(jī)；

C、武漢國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有力的支持和推動(dòng)；

D、強(qiáng)有力的、優(yōu)勢(shì)的策劃、推廣、銷售力度、模式等也會(huì)將一切劣勢(shì)和威脅化解至最小限度。

根據(jù)前期的市場(chǎng)分析，結(jié)合目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理以及未來發(fā)展的模式，提出項(xiàng)目的定位和獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過新穎的策劃手段，將項(xiàng)目劣勢(shì)淡化至最低，將優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為勝勢(shì)，是我們必須要解決的問題。

    通過詳細(xì)的市場(chǎng)分析和對(duì)項(xiàng)目SWOT分析，我們將項(xiàng)目定位于中南CBD極品商住樓，為了使這一定位被廣大消費(fèi)者所接受，我們提煉出了項(xiàng)目獨(dú)特的賣點(diǎn)：

1、CBD，城市名片，最具投資價(jià)值的領(lǐng)域

2、地段，優(yōu)越源自都市之心；

——一站式交通，真正的金站地段

2、住宅，品位成功，盡享優(yōu)越；

4、建筑質(zhì)量，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，鑄造輝煌

——集國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)建筑公司，精心打造

 

5、生活，引領(lǐng)世紀(jì)潮流，共享完美生活

6、尊榮，榮耀和價(jià)值從邁進(jìn)大門的第一步開始

——國際化生活典范

7、品位，國際大都會(huì)的完美生活（配套）

8、安防，全方位智能化安防系統(tǒng)，保障您的高尚生活

9、洪山廣場(chǎng)，絕佳的休閑去處

 

 

1、項(xiàng)目智能化建議

A、智能化體系：BAS樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)、ACS自動(dòng)化  監(jiān)督及保安系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)；

B、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)：寬帶局域網(wǎng)，SOHO家居輕松實(shí)現(xiàn)。

2、物業(yè)管理建議

    物業(yè)對(duì)于樓盤而言，其作用越來越明顯，市場(chǎng)中不斷涌現(xiàn)的糾紛使消費(fèi)者更趨理性，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來越高；同時(shí)物業(yè)管理還是一個(gè)項(xiàng)目整體素質(zhì)的體現(xiàn)，直接影響物業(yè)的價(jià)值。而本案商住樓的定位更對(duì)物業(yè)在服務(wù)上提出嚴(yán)格要求，建議在前期就邀請(qǐng)國內(nèi)大型物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)物業(yè)顧問，不僅可以為開發(fā)商提出很多建設(shè)性的建議，還可以增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。

 

 

 

    宣傳推廣是為營銷開路、造勢(shì)、傳播樓盤信息。宣傳推廣的成敗直接關(guān)系到銷售的成效，通過對(duì)公眾發(fā)動(dòng)一次又一次的情感、思想攻勢(shì)，引起公眾的注意和重視，達(dá)到讓買家自動(dòng)上門咨詢的目的。

新聞發(fā)布是近年來被廣泛的為企業(yè)所采用，并且成為企業(yè)對(duì)外公關(guān)和銷售產(chǎn)品的一種常規(guī)策略。

    可以將樓盤形象展示給新聞單位，可以讓新聞媒體的記者親臨現(xiàn)場(chǎng)參觀采訪，能讓記者們目睹樓盤的形象，給記者一個(gè)感官上的認(rèn)識(shí)，同時(shí)可以讓記者感受到樓盤現(xiàn)場(chǎng)的氛圍；

為售樓現(xiàn)場(chǎng)制造聲勢(shì)，聚集人氣；

可以與新聞單位建立長(zhǎng)期友好的合作，爭(zhēng)取到新聞單位的大力支持；

    費(fèi)用低，效果好。召開新聞發(fā)布會(huì)，只需要給記者們一個(gè)紅包就可以了，如果開發(fā)商大方一點(diǎn)，最多再請(qǐng)記者吃一頓飯，費(fèi)用低，效果好，每個(gè)新聞單位都會(huì)對(duì)樓盤作單獨(dú)報(bào)道。

    借新聞單位推廣自己。做廣告若自己做廣告，就會(huì)有王婆賣瓜的嫌疑，召開新聞發(fā)布會(huì)借記者、借新聞媒體來為樓盤說話，新聞媒體的公信力和第三者的地位，可信度非常高。

確定會(huì)議主題；

篡寫一篇新聞通稿，屆時(shí)給每個(gè)記者派發(fā)一份；

選定一個(gè)合適的日期和地址，日期最好選擇在每次開盤的前一周，地點(diǎn)力求高檔一點(diǎn)，可以在酒店舉行，也可選擇在售樓現(xiàn)場(chǎng)；

寫好請(qǐng)柬，在開會(huì)前一周寄給相關(guān)的新聞單位；

安排單位領(lǐng)導(dǎo)出席并發(fā)言；

選定一個(gè)主持人，最好由分管銷售的副總和營銷總監(jiān)主持；

準(zhǔn)備一批禮品和紅包，屆時(shí)每人一份；

設(shè)計(jì)來賓登記表，供前來參加的記者簽名，并留下聯(lián)系電話。

    廣告包括電視廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告等三種形式，是樓盤宣傳推廣的主要使用形式，其中以報(bào)紙廣告尤為重要。因?yàn)殡娨暡煌�于其他媒體，它靠聲音和圖像將事物具體化，由此刺激人的感官，影響人的心理，由于電視廣告價(jià)格不菲，播放時(shí)間有限，盡管聽視覺沖擊力較強(qiáng)，但形成的印象不會(huì)很深刻，因?yàn)殡娨暜吘共幌衿矫婷襟w那樣可以作廣告分類，太多種類的廣告在短時(shí)間內(nèi)接踵而至，觀眾常有應(yīng)接不暇之感，因此只適合做形象宣傳和形象維護(hù)廣告；而戶外廣告地域性太強(qiáng)，閱讀率不高，但報(bào)紙和雜志具有可保存性和可傳閱性，而且覆蓋廣，保存期長(zhǎng)，能反復(fù)閱讀，便于攜帶和傳閱，信息容量大。

因?yàn)檫@幾種推廣形式是目前影響力最大、傳播范圍最廣、閱讀效果更好的公眾傳媒，若組合使用，可以達(dá)到平面、立體互動(dòng)的效果，取到互補(bǔ)的作用。

確定宣傳推廣主題；

選擇刊播時(shí)間；

確定刊播媒體、牌位、時(shí)段和地點(diǎn)；

設(shè)計(jì)部門進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)；

刊播廣告；

監(jiān)控檢測(cè)廣告刊播的情況和效果。

營業(yè)推廣包括展板展示、櫥窗宣傳等。房地產(chǎn)的營業(yè)推廣是由模型展示、樣板房展示、售樓部等幾部分組成，采用理由是因?yàn)闋I業(yè)推廣能直觀、形象的向買家展示、介紹產(chǎn)品。

公關(guān)推廣是樓盤促銷中的一種重要手段，越來越多的開發(fā)商認(rèn)識(shí)到了公關(guān)推廣的優(yōu)越性，比如獎(jiǎng)贈(zèng)、研討、座談、征集等。

具有較強(qiáng)的針對(duì)性，因?yàn)槊看喂リP(guān)都會(huì)提前確定主題；

能和客戶建立有效的近距離溝通渠道；

容易發(fā)動(dòng)情感攻勢(shì)；

能樹立開發(fā)商的良好形象。

確定公關(guān)推廣主題，在選擇主題時(shí)，要具有較強(qiáng)的促銷目的并且是買家所共同關(guān)心的方面，就本案而言，鉑金地段上的商務(wù)功能是最迫切要推廣的；

確定主單位和參加人員、參與人員與公關(guān)對(duì)象、提高公關(guān)的有效性；

確定采訪的新聞單位，可以邀請(qǐng)多家新聞媒體來采訪；

確定日期和地址；

確定具體公關(guān)方式；

確定禮品。

人員推廣就是銷售人員在繁華地段發(fā)單或者直接上門介紹樓盤，進(jìn)行交易。

針對(duì)性強(qiáng)，可以鎖定目標(biāo)客戶；

可以量身訂造，提升服務(wù)形象；

能形象直觀系統(tǒng)的向買家介紹樓盤。

收集相關(guān)資料，篩選信息，劃分出重點(diǎn)客戶和次要客戶；

確定目標(biāo)對(duì)象，建議選定的目標(biāo)以企業(yè)和團(tuán)體為單位；

準(zhǔn)備資料，將各種資料備齊，包括宣傳資料、銷售資料；

上門拜訪、向客戶面對(duì)面推廣；

歸納總結(jié)，反饋信息。

活動(dòng)推廣的商業(yè)意義得到了有力的弱化，社會(huì)意義得到了全面的提高，消費(fèi)者比較容易接受，沒有太大的心理障礙，且能形成長(zhǎng)久的記憶。

可以針對(duì)目標(biāo)客戶群體展開，有效性強(qiáng)；

影響深遠(yuǎn)，容易調(diào)動(dòng)客戶情緒；

有利于創(chuàng)建企業(yè)文化；

客戶的參與性強(qiáng)，能制造較好的氣氛。

確定活動(dòng)主題和程序；

確定活動(dòng)日期和產(chǎn)地；

確定主辦單位、采訪新聞機(jī)構(gòu)；

確定嘉賓人選；

制定一批廣告懸掛在活動(dòng)場(chǎng)所。

資料推廣是對(duì)報(bào)紙、電視、戶外廣告的一種有效的補(bǔ)充，因?yàn)檫@些廣告費(fèi)用高，局限大，不可能面面具到，但是買家在買樓時(shí)，往往需要樓盤方方面面都了解透徹了才可能下定金購房，資料包括宣傳資料和銷售資料，宣傳資料有樓書、畫冊(cè)、廣告單頁、禮品袋等，銷售資料有購樓指南、付款方式、價(jià)格表、銷控表、樓盤優(yōu)點(diǎn)推介、戶型圖、效果圖等。

能夠展示開發(fā)商的實(shí)力和形象；

可能對(duì)樓盤進(jìn)行全面系統(tǒng)的介紹，不受版面的限制；

制作精美，形象直觀；

具有保存價(jià)值，可重復(fù)閱讀，可以傳閱；

獨(dú)立成冊(cè)，不受其他信息的干擾；

費(fèi)用低廉。

確定資料形式和宣傳內(nèi)容；

確定資料篇幅；

確定表現(xiàn)形式；

創(chuàng)作文案；

確定印刷數(shù)量。

在工地現(xiàn)場(chǎng)樹立廣告牌，不僅可以美化工地形象，來可以有效的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行推廣。

推廣媒體的選擇既要有系統(tǒng)性，互補(bǔ)性，又要有延展性。推廣必須以整合為原則，因?yàn)閱蜗蛐�、單一性的推廣構(gòu)不成轟炸力。

公眾媒體：報(bào)紙、電視

戶外媒體：路牌、車亭、燈箱、條幅、彩旗等

印刷媒體：樓書、畫冊(cè)、海報(bào)等

關(guān)鍵詞：賣場(chǎng)氛圍、銷控戰(zhàn)術(shù)、流程運(yùn)作、精細(xì)服務(wù)、效能考評(píng)

a、員工手冊(cè)

b、銷售人員培訓(xùn)及資料
c、銷售部崗位職責(zé)
d、案場(chǎng)行為規(guī)范
e、銷售部獎(jiǎng)懲辦法
B、流程設(shè)計(jì)
a、項(xiàng)目管理系統(tǒng)
b、銷售部人員分配體系

c、銷講手冊(cè)
d、現(xiàn)場(chǎng)銷售工作流程
e、業(yè)績(jī)考評(píng)及傭金發(fā)放辦法
C、銷售配備
a、售樓處物料準(zhǔn)備

銷講手冊(cè)、樓書、海報(bào)、平面圖集、相關(guān)工程圖紙；

售樓員名片、價(jià)目表（一房一價(jià)）、內(nèi)部管理表格；

購房指南、準(zhǔn)備和確認(rèn)售樓文本（合同、銀行按揭列表、法律文書等）
b、售樓處硬件配備

電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、音響、辦公用品等
4、推廣時(shí)機(jī)建議

針對(duì)武漢現(xiàn)階段市場(chǎng)情況，入市的時(shí)機(jī)對(duì)項(xiàng)目的銷售至關(guān)重要，而周邊項(xiàng)目都處于尾盤，因此金都華府更應(yīng)搶占先機(jī)。在工程進(jìn)度方面，我們建議8月份樹立圍墻廣告，同時(shí)搭建售樓部，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱登記（一定時(shí)間的預(yù)熱登記對(duì)項(xiàng)目銷售非常重要，成功的項(xiàng)目都驗(yàn)證了這一點(diǎn)），待預(yù)售證辦下后，即開始正式對(duì)外銷售，時(shí)間不應(yīng)晚于今年年底。

 

    因本方案只是初步的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，且項(xiàng)目基本要素（施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃等）我司策劃人員均未見，這些元素有待進(jìn)一步分解與推敲，銷售周期與廣告策略也要及時(shí)應(yīng)市場(chǎng)的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工程，因此在本方案不能全面展開，詳盡論述，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)并標(biāo)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的全案或項(xiàng)目全年廣告推廣策略、營銷策劃，力爭(zhēng)通過最佳的媒體組合帶動(dòng)銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。

專業(yè)人做專業(yè)事，并不是好的樓盤就能賣到好的價(jià)位，對(duì)于開發(fā)商來說，代理公司在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化和快速塑造品牌的能力具有更大優(yōu)勢(shì)，因此，建議貴司找一家專業(yè)的代理公司為項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃，從而真正實(shí)現(xiàn)樓盤的價(jià)值。

    一個(gè)商住樓項(xiàng)目能否熱銷，位置、交通、定位準(zhǔn)確、建筑外型、綜合性價(jià)比、專業(yè)的銷售手段和隊(duì)伍是關(guān)鍵，對(duì)本項(xiàng)目來說，具備基本條件，金都華府能夠取得市場(chǎng)成功！